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CONSEJOS PARA AFRONTAR EL EMBARGO DE UN INMUEBLE
A continuación, te daremos algunos consejos de cómo actuar en caso de embargo. Se basan en experiencias de más de quince años en negociación de inmuebles con problemas jurídicos y queremos compartirlos contigo para que cuentes con elementos adicionales en la toma de decisiones.
Lo primero que debes saber es que el proceso jurídico que dió origen al embargo puede ser consultado en la página del Consejo Superior de la Judicatura.
En esta página los juzgados publican los estados electrónicos y de esta manera se puede hacer seguimiento a los procesos.
Puedes consultar tu proceso por internet para que estés pendiente de su evolución. En el siguiente link puedes revisar los procesos que cursan por nombre a nivel nacional. Digita solamente tu nombre y en tipo de persona escoge natural y listo.
https://consultaprocesos.ramajudicial.gov.co/Procesos/NombreRazonSocial
Y en la siguiente página puedes diariamente revisar los estados del proceso.
https://www.ramajudicial.gov.co/
En este corto video te explico como consultar los procesos y los estados:
Ahora si, vamos al grano con los consejos:
✓Cuidado. Un inmueble puede ser embargado por cualquier acreedor, aún si existen hipotecas y sin importar el monto de la deuda. Aún por una deuda de tarjeta de crédito pueden embargar tu propiedad sin importar si tiene una hipoteca vigente.
✓Un embargo no significa el fin del mundo. Todos en algún momento de nuestra vida podemos vivir situaciones económicas que nos impidan pagar nuestras obligaciones y que embarguen nuestra casa de habitación o cualquier propiedad a nuestro nombre. No obstante, debes tomar acciones inmediatas y no quedarte paralizado.
X No entres en pánico, mantén la calma, pero no te quedes quieto: Lo primero que debemos entender es que el embargo es solo una de las etapas del proceso jurídico y significa que en el certificado de tradición y libertad van a incluir una anotación o medida cautelar que indica que el inmueble está fuera del mercado por orden del juzgado de conocimiento.
✓Para saber si embargaron tu propiedad debes solicitar un certificado de tradición y libertad. Puedes solicitarlo en la página de notariado y registro pagando por PSE o comprando un pin en baloto. Solicítalo en el siguiente enlace creando un usuario con tu correo electrónico:
Solicitar certificado de tradición y libertad
✓Si el inmueble está embargado deberá aparecer una anotación en el certificado de tradición donde se indica el juzgado, el número del oficio y el número del proceso. El embargo es de los primeros pasos dentro del proceso jurídico. Después vendrán la liquidación del crédito, el secuestro del inmueble, el avalúo, etc., hasta llegar a la subasta pública del inmueble.
✓ Revisa lo que te están cobrando: La parte demandante deberá informar dentro del proceso las sumas que adeudas hasta la fecha. Revisa detenidamente que el acreedor haya tenido en cuenta los abonos realizados. He visto muchas equivocaciones en esto y si no te manifiestas es probable que aprueben liquidaciones donde te cobren más de lo debido.
X No dilates el proceso Jurídico: Para ilustar este consejo quiero contarte una una historia. Hace algunos años me ofrecieron para la compra un apartamento en ciudadela Colsubsidio en Bogotá, con un proceso que llevaba más de 8 años en curso. El dueño era un abogado y su esposa y habían dilatado el proceso con apelaciones de todo tipo. La esposa del abogado se sentía orgullosa de lo buen abogado que era su esposo al dilatar el proceso durante tanto tiempo.
Cuando revisamos la liquidación del proceso, la deuda había sobrepasado el valor comercial del inmueble y al final, al ser rematado los dueños del apartamento quedaron sin un peso y debiendo dinero al acreedor. No hubo más apelaciones que pudieran dilatar el remate.
X Recordemos que la tasa de interés en un crédito hipotecario es alrededor del 1% pero en caso de entrar en mora y cobro jurídico se aplican tasas de mora máxima permitidas que son más del doble de la tasa de interés corriente. Conclusión: Si dejas pasar el tiempo, las cifras se vuelven impagables.
✓Ojo con la diligencia de secuestro: Importantísimo. Si el proceso avanza y llega el momento de la diligencia de secuestro, es importante que sepas que este trámite judicial consiste en el nombramiento de un funcionario denominado secuestre que de acuerdo con la ley se convierte en el administrador del inmueble. La diligencia de secuestro no es un desalojo ni significa que todo está perdido, es solamente otra etapa procesal.
X Muchas personas se asustan y abandonan el inmueble para evitarse esta molesta visita de los funcionarios judiciales. Lo mejor que puedes hacer es atender la visita y seguramente podrás solicitar que te dejen habitarlo a título gratuito.
X No dejes que el secuestre tome posesión de tu inmueble. Si tienes arrendado el inmueble podemos darte algunos consejos de manera personal y gratuita por whatsapp. Contáctanos. En todo caso no dejes desocupada la propiedad ni permitas que nadie tome posesión de la misma.
X En mi experiencia he visto algunos casos (aislados) de secuestres que se apoderan de los inmuebles y para que los entreguen se vuelve un proceso tortuoso. Adiconalmente, en ocasiones cuando entregan los inmuebles, cobran mejoras, no reportan los arriendos recibidos o hacen negocio con los inmuebles.
✓Considera vender tu inmueble: Es normal que como seres humanos sintamos un afecto especial por las cosas, pero por favor no dejes que tus sentimientos te gobiernen. Piensa con cabeza fría y evalúa las posibilidades reales que tienes de pagar la deuda que dio origen al embargo.
Ya vimos las consecuencias de no tomar decisiones a tiempo. Desde mi punto de vista la venta del inmueble es la mejor alternativa. Se logran excelentes descuentos con los acreedores y la tranquilidad para empezar de nuevo.
✓Debes tener en cuenta que si existen más deudas a tu cargo, de cualquier naturaleza, los acreedores pueden sumarse al proceso actual de tal manera que si rematan el inmueble, distribuirán el producto de la subasta entre todos los acreedores en orden de prelación legal.
✓No dejes que te rematen: Dejar que rematen tu propiedad es la peor opción, a menos que la deuda que tienes sea tan elevada que resulte impagable. Si rematan el inmueble te cobrarán hasta el último centavo que adeudas, perdiéndo la oportunidad de negociar descuentos. Adicionalmente, tratándose de entidades financieras el reporte negativo va a ser peor que cuando logras realizar el pago voluntario.
X Reitero, no dejes que avance el proceso hasta el remate. La incomodidad y la presión de entregar el inmueble mediante diligencias de desalojo son una situación que no se le desea a nadie.
X No pienses que en el remate lograrás un buen precio de venta. En Colombia ocurre con frecuencia que los postores se ponen de acuerdo y realizan convenios entre ellos antes del remate, decidiendo quien se queda con el inmueble y pagando el menor valor posible. en consecuencia, tu inmueble se rematará por valores muy bajos.
X No seas confiado. Toma precauciones cuando estés ofreciendo tu inmueble. Ten cuidado de las personas que dejas entrar a tu casa, revisa antecedentes de posibles compradores, averigua si tienen procesos jurídicos en curso (ya te enseñé donde puedes consultar), busca en facebook, en google y en general averigua todo lo que puedas sobre los potenciales compradores.
X No firmes poderes ni entregues el inmueble hasta que se cancelen las obligaciones que originaron el embargo y firmas escritura de venta solamente cuando recibas la totalidad del precio pactado con cheque de gerencia o consignación bancaria. No aceptes cheques personales.
✓Si vas a contratar una empresa para la venta del inmueble, verifica la tradición, experiencia y seriedad de la misma. Un inmueble embargado difícilmente será vendido por una inmobiliaria tradicional por lo cual te aconsejo asesorarte de entidades especializadas.
✓Cierra ciclos e inicia nuevos proyectos: Si decides vender tu inmueble, podemos realizar una oferta de compra que estoy seguro será de tu agrado para que no pierdas todo en un remate judicial.
Espero que hayas aprendido cosas nuevas con este artículo, recuerda que la tranquilidad y la salud no tienen precio.
Somos Amigo Inmobiliario SAS. No dudes en contactarnos si tienes dudas o quieres que hagamos una oferta para comprar tu propiedad. Decenas de clientes a quienes hemos comprado sus inmuebles son nuestra garantía.
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